也许还从未有哪类产业像养老地产这样在产业刚刚起步时，就吸引如此多的地产大鳄争相成为先行者。归根结底，正是庞大的需求和产业的巨大发展空间推动他们勇往直前。在城市化、老龄化、房地产政策调控背景下，越来越来多的企业正瞄准养老地产的市场空间，纷纷探索、布局。然而，当前中国的养生养老产业正处在发展的前期阶段，既没有成熟的发展模式，上中下游产业链也不完整，服务体系上更是缺少经验。再加上养老地产前期投入大，回报周期长，对企业经营能力要求很高，因此，养老地产摆在企业面前的“蛋糕”虽然诱人，但是下口的难度颇大。一系列困扰和难题使得中国养老地产发展目前仍在探索阶段，未来的路还很长。

当前中国养老地产从开发模式上来看有几种类型。第一类是建在大都市的郊外，既可以享受大都市完整的医疗服务等等交通便利的配套，又可以远离喧嚣，让老年人过上平静安逸的生活。第二类是在旅游风景区当中开发。第三种在成熟社区周边插建一些附带功能的老年服务设施。根据老年人养老的不同需求，这几类产品面对的是截然不同的目标群体。

值得关注的是，虽然有一定比例的老年人可以接受异地养老，但是他们并不希望与小辈们相隔太远。以上海亲和源为例，该项目的上海客群只占35%，其他基本是江浙一带的老人，他们大多在上海曾经生活和工作过。而从成交半径来看，即使以外地客户为主，上海亲和源总体上的客户成交半径也只是在35公里左右。

中国养老产业有着很大的发展前景，但是从现状来看，当前都存在这样的三个问题。第一资源供求失衡，无论是硬体的部分、软体的部分还是服务部分，我们的资源供求有着很大的需求，但是供应是非常有限的。第二服务水平不高。第三是管理机制滞后，理论基础也很薄弱，缺乏相应的很多学术性的研究和实践。

在中国，常规的房地产开发模式是先规划设计，然后再建设，之后考虑运营管理的问题，然而这种模式并不适合养老项目。养老项目首先要做的是项目定位，包括产品形态、运营管理模式，在这些确定之后再进行设计。

在项目运作时，需要关注的包括项目的整体定位，环境、服务的设置、核心价值等。此外，在项目运作当中还一定要记住养老文化的渗透，健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老、尊严养老，必须告诉老人你在做什么，项目的核心价值是要先做出来的。

最后是养老产品的跟进，对于一个高端养老机构或者社区来讲，其硬件建设和软件建设至少应该各占一半。做项目时，要把里面所有的问题变成模块，并拿出模块的解决方案。举个例子，餐饮问题是养老机构最重要的问题之一，老年人的用餐方式、习惯特点、消费心理、消费水准、用餐的总容量、收费的模式、原料采购成本的控制、餐饮评价等等，这一系列问题提出来之后应再把它进行模块化。

在中国，目前很难完全效仿国外的发展模式。我们认为，目前养老的中国特色之路，有三种符合国内市场环境的开发模式：一是适老化的混合社区开发模式（持有物业+销售物业），如北京太阳城等。二是持有物业的会员制商业运营，如上海亲和源老年社区。三是养生主题社区，例如中脉在巴马开发的项目。虽然养生与养老地产内涵并不相同，但在环境、设施、配套、客户资源方面有共同交集。 “养生+养老”的主题式社区开发是一种综合利用资源满足特定中老年群体需求的。 

也许在中国养生和养老地产是可以并存前进的。